Immobilien als Kapitalanlage: 18% p.a. seit 1990

Immobilien als Kapitalanlage gelten in Zeiten von Niedrigzinsen und Geldschwemme als der letzte Renner unter Anlegern:

Der (vermeintliche) allgemeine Anlagenotstand treibt viele Investoren ins Betongold.

In der Personal Finance Community wird der Trend zurzeit ebenfalls besonders befeuert: Online-Marketeers wie Alex Fischer und Thomas Knedel feiern eine wachsende Anhängerschaft.

Andererseits sind Immobilien heute auch so teuer wie nie. Stellt sich also vielen Anlegern die Frage, ob es nicht vielleicht schon zu spät ist um einzusteigen.

Auch ich kann dir das nicht seriös beantworten, niemand kann das mit letzter Gewissheit.

Was ich aber kann ist mit dir meine Gedanken zum Thema Immobilien zu teilen 🙂

Disclaimer

Auch wenn manche Dinge in diesem Beitrag vielleicht etwas pauschalisierend wirken möchten oder vielleicht gar wie eine Garantie: Sie sind es nicht.

Ich bin kein Hellseher, niemand kann die Zukunft mit Gewissheit vorhersagen. Also ist alles hier lediglich meine Meinung.

Deine Schlüsse musst du selbst ziehen.

Ok let’s go.

1. Immobilien generieren einen planbaren Cashflow

Was die Immobilie als Kapitalanlage so attraktiv macht ist der Umstand, dass bei guter Vermietung ein regelmäßiger Cashflow entsteht.

Mit diesem mit anderen Anlageformen vergleichsweise planbaren Cashflow kann man ausgezeichnet arbeiten. Monat für Monat wird ein Stückchen mehr vom Kredit getilgt und verschiebt deine persönliche Bilanz zu deinen Gunsten.

Bei Eigenkapital von 25.000€ und einem Preis für beispielsweise eine Eigentumswohnung von 100.00€, sieht deine Bilanz vor dem Kauf der Immobilie so aus:

So sieht die Bilanz nach dem Kauf aus. Man beachte, dass sich unterm Strich nichts geändert hat, im Sinne von beide Seiten sind gleich groß. Deinen Verbindlichkeiten rechts steht im Idealfall gleichviel Vermögen auf der linken Seite gegenüber.

Die Summen sind zwar größer geworden aber auf beiden Seiten gleichermaßen. Daher stehst du bilanztechnisch nach dem Kauf der Immobilie nicht schlechter da als davor.

Was der regelmäßige Cashflow nun bewirkt ist, dass bei gleichbleibendem Vermögen (wir nehmen also an, dass der Marktwert der Hütte sich nicht verändert) die in den monatlichen Raten enthaltene Tilgung rechts kontinuierlich Schulden wegknabbert. Nehmen wir an, dass jährlich 5.000€ des Darlehens getilgt werden, am besten durch Mieteinnahmen natürlich, dann verschiebt sich das Gleichgewicht.

Das lässt die linke Seite, dein Vermögen größer sein als die rechte Seite. Die Differenz von eben jenen 5.000€ ist dein Gewinn, wenn das mit der eingenommenen Miete geschieht natürlich.

Sobald der Kredit abbezahlt ist gehört die Immobilie dir und der zuerst in die Immobilie gewanderte Cashflow fließt weiter regelmäßig als freier Cashflow auf dein Konto als Bankguthaben.

So funktioniert eine Immobilienfinanzierung.

2. Immobilien erlauben dir den Leverage-Effekt zu nutzen.

Immobilien als Kapitalanlage sind vor allem deshalb so rentabel, weil sie dich den Leverage-Effekt nutzen lassen.

Vielleicht schon mal irgendwann am Rande gehört, hier nochmal auf die Schnelle erklärt:

Stell dir vor, du hättest 100.000€ angespart und du möchtest diese anlegen. Du könntest dazu eine Immobilie kaufen, welche derzeit 5.000€ pro Jahr an Mieteinnahmen generiert.

Zwei Möglichkeiten:

Das heißt mit deinem Eigenkapital von 100.000 kannst du nun nicht nur eine Wohnung kaufen, sondern fünf.

Daher hast du von nun an Mieteinnahmen von 5*5.000€ = 25.000€.

Die darfst du aber nicht selbst vollständig behalten, denn die Bank will Zinsen für das geliehene Geld. Nehmen wir an, sie verlangt 2,5% per annum. Insgesamt hast du dir 5*80.000€ also 400.000€ geliehen.

400.000€ * 0,025 = 10.000€ Zinsen

Also:

Du hast mit Fremdkapital deine Rendite von 5% im ersten Beispiel auf 15% im zweiten Beispiel gehebelt.

Das ist der Leverageffekt. Natürlich ist das ein sehr einfach gewähltes Beispiel und lässt viele Aspekte des Immobiliengeschäfts (und genau das sind Immobilien: mehr Geschäft als nacktes Geldanlegen).

Dieser Effekt kann aber auch knallhart gegen dich arbeiten.

Verständnisfrage:

1. Was passiert, wenn die Mietrendite aus unserem Beispiel unter 2,5% liegt?

2. Was unternimmt die Bank, wenn der Wert deiner Immobilie um 20.000 bzw. den bereits bezahlten und getilgten Betrag an Wert verliert?

3. Die Leute werden auch in Zeiten der Digitalisierung wohnen müssen

Es stimmt ja, wir leben in hypermodernen Zeiten und die Geschwindigkeit mit der die Welt sich wandelt nimmt gefühlt Tag für Tag zu.

Immobilien als Kapitalanlage wirken in einer Gesellschaft die scheinbar ständig auf Achse ist und wo Geld im Sekundentakt über den Globus jagt fast ein wenig altmodisch.

Fakt ist aber, bis wir unser Bewusstsein irgendwo hochladen und unsere physischen Fesseln abwerfen können wird noch einige Zeit vergehen. Und auch dann wird man Immos zur Unterbringung der Server benötigen.

Auch in Zukunft also wird jeder von uns in der ein oder anderen Form ein Plätzchen für sich brauchen. Und ich bin überzeugt davon, dass man solche Plätzchen auch dann mieten können wird.

4. Wohnraum nimmt nur sehr langsam zu

Die Geschwindigkeit und Inflexibilität die in manchen deutschen Amtsstuben herrschen sind zum Teil unbegreiflich. Ganz besonders im Bereich des Neubaus werden dem Bürger und Anleger teilweise Knüppel zwischen die Beine geworfen, dass einem die Kinnlade runterfällt.

In vielen Ballungsräumen setzt das die Wohnungsmärkte zusätzlich unter Druck.

In anderen Worten, Wohnraum wird immer noch zusätzlich künstlich verknappt und damit verteuert.

Darauf, dass die Zahnräder des Regulators und der Verwaltung in Zukunft schneller mahlen werden würde ich auch in Zukunft nicht wetten.

Das begünstigt natürlich auch die Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage.

5. Immobilien bringen dir zahlreiche Steuervorteile

Ich habe in diesem Beitrag ja schon mehrfach betont, dass Immobilien in vielerlei Hinsicht kleinen Mini-Unternehmen gleichen.

Das bringt auch ein paar steuerliche Besonderheiten mit sich.

Denn wie bei einem Unternehmen auch kannst du bei der steuerlichen Gewinnermittlung einige Kosten abziehen.

Solche Kosten wären zum Beispiel Zinsen für die Finanzierung (hochinteressant!), viele Unterhaltungskosten wie auch Erhaltungskosten.

Das bedeutet, dass du nicht auf die vollen Mieteinnahmen Steuern zahlst, sondern nur auf das was nach Abzug der Ausgaben übrig bleibt.

Besser noch, wenn du mal höhere Ausgaben hast als das was du an Miete einnimmst, dann kannst du den Rest mit deinen Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit verrechnen und so deine Steuerlast insgesamt einfach mindern.

Die steuerlichen Vorteile sind umso interessanter, je höher dein persönlicher (Grenz-)Steuersatz ist.

Ohne jetzt an dieser Stelle mathematisch genauer darauf einzugehen zu können (das ist definitiv mal ein Thema für sich) führen diese steuerlichen Besonderheiten auch dazu, dass selbst steigende Zinsen nicht nur von Nachteil für Investoren sind.

Durch diese steuerlichen Vorteile ergibt sich wiederum eine Art kleiner Sicherheitspuffer für Kapitalanleger, falls diese doch mal mit einem Objekt ins Klo greifen sollten.

Bei Aktien gibt es sowas wiederum nicht.

Ein klarer Vorteil bei der Kapitalanlage in Inmobilien.

Aber Achtung: Wenn sich ein Objekt nur aufgrund der steuerlichen Vorteile für dich rechnet, für sich genommen aber sich nicht mal selbst tragen kann, dann solltest du meiner Meinung nach die Finger davon lassen.

Denn Steuervorteile sind wie Mana, das vom Himmel der Finanzamtsgötter regnet. Wenn es Ihnen mal nicht mehr passt, dann werden dir diese Vorteile einfach gestrichen und du stehst dumm da.

Derzeit nicht sehr wahrscheinlich aber sicher nicht unmöglich.

WICHTIG:
Die Steuervorteile, die ich gerade beschrieben habe gelten allein für Immobilien als Kapitalanlagen.

Das selbst genutzte Haus oder die Wohnung für den Eigennutz profitieren leider nicht davon.

6. Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren

Ebenfalls ein Vorteil von Immobilien als Kapitalanlage ist der Fakt, dass du bei einem Weiterverkauf nach 10 Jahren keine Steuern mehr auf den Verkaufserlös bezahlen musst.

Streng genommen handelt es sich zwar eigentlich um eine Spekulationssteuer (genauer um Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften im Sinne des § 23) die bei weniger als 10 Jahren Haltefrist ZUSÄTZLICH zu den laufenden Steuerbelastungen während der Haltezeit anfallen würde.

Wieso zusätzlich?

Nun, weil du ja deine Mieteinnahmen minus deinen Betriebsausgaben während diesen 10 Jahren bereits steuerlich berücksichtigt hast.

Allerdings insgesamt zu oftmals eher deutlich besseren Konditionen für dich, wie wir im vorigen Punkt über die steuerlichen Vorteile gesehen haben.

Außerdem gilt die Steuerfreiheit auch für Gewinne die aus etwaigen Wertsteigerungen resultieren.

Das wäre in etwa so, als müsste man bei Aktien Gewinne, die du wegen gestiegener Kurse erzielt hast nach 10 Jahre Haltezeit nicht mehr versteuern.

Stell dir das mal vor!

Was glaubst du wieviel Deutsche auf einmal die Börse für sich entdecken und damit anfangen würden Vermögen aufzubauen.

Egal, das Leben ist halt kein Wunschkonzert…

Ausschlaggebend für die 10 Jahresfrist ist übrigens das Datum der notariellen Beurkundung.

Eigengenutzte Immobilien haben hier einen Vorteil, denn die kannst du bereits nach drei Jahren steuerfrei verkaufen.

7. Du kannst die Inflation für dich arbeiten lassen

Mittlerweile dürften wir praktisch alle mal gehört haben, dass Inflation gut für Immobilienbesitzer ist, da sie bestehende Schulden (wie eben z.B Immobilienkredite) entwertet. Momentan gibt es zwar nahezu keine Inflation und auch Phasen der Deflation schließe ich nicht kategorisch aus aber langfristig denke ich, dass Geld sich doch immer weiter entwerten wird. An und für sich ist das auch gesund, denn es hält die Wirtschaft am Laufen aber dazu ein anderes Mal mehr.

Bei einem Depot bedeutet Inflation Gegenwind, bei einer Immobilie (auf Kredit) dagegen Rückendwind.

Viele Immobilieninvestoren arbeiten daher gezielt daraufhin, von der Inflation zu profitieren.

In der Vergangenheit war dies auch eine gute Strategie und vermutlich wird diese auch in Zukunft mehr oder weniger gut funktionieren.

Aber was ist, falls es in Zukunft zu einer Deflation kommt, weil beispielsweise Notenbanken den Karren in Dreck fahren?

8. Mit Immobilien die Balance zwischen Inflation und Deflation halten

Eine weniger aggressive Möglichkeit die Inflation zu nutzen möchte ich dir hier vorstellen.

Als Kapitalanleger profitieren wir bei Immobilien von der Inflation, bei einem Aktiendepot schadet uns die Inflation.

Denn wir müssen die Inflation bei der Betrachtung unserer möglichen Nettorendite abziehen.

Ich gehe in diesem Beitrag hier ausführlich darauf ein, wie ich diese in meinen eigenen Überlegungen berücksichtige und damit auf meine vielfach selbstzitierten 5% Nettorendite komme.

Noch einmal: Inflation ist gut für unsere Immobilie aber schlecht für unser Depot.

Deflation dagegen ist schlecht für unsere Immobilie aber gut für unser Depot.

Liegt es da nicht nahe, die beiden Anlageformen zu kombinieren?

Damit könnte man eine Balance halten und bei geschickter Handhabung, sprich unser Investitionsguthaben entspricht unseren Investitionsschulden, ein Gleichgewicht erzeugen. Man würde dann zwar nicht von Inflation profitieren aber auch nicht bei Deflation verlieren. Man wäre unempfindlich gegen Inflation und Deflation gleichermaßen. Allerdings würde man damit wie gesagt auch nicht das maximal mögliche aus der Inflation herausholen aber hey:

Wenn ich es schaffe, dass ich die Rendite meines ETF-Depots nicht mehr um die Inflation korrigieren muss, dann wäre ich damit bereits vollauf zufrieden.

Wir sehen, dass Immobilien als Kapitalanlage uns ganz neue Möglichkeiten eröffnen unser Vermögen zu strukturieren und zu optimieren.

Bei einer Inflation von sagen wir 2% verbessert sich unsere Nettorendite auf 7% (5% + 2%).

Natürlich ist es keine exakte Wissenschaft und man müsste stets das Verhältnis zwischen Guthaben und Schulden rebalancen um perfekt gegen Inflation & Co. abgesichert zu sein aber auch eine Dämpfung der Auswirkungen empfinde ich als Fortschritt.

Zu diesem Thema werde ich in Zukunft sicher nochmal separat etwas erzählen.

9. Immobilien vermitteln ein gutes Gefühl

Ok, zugegeben:

Das ist ein sehr qualitatives Argument. Aber warum sollte das nicht auch mit in so eine Liste?

Eine gut laufende Immobilie vermittelt ein Gefühl der Sicherheit. Sie ist etwas sehr Reales was einem hilft Brot auf den Tisch zu bringen und neben Einkünften aus beispielsweise nichtselbständiger Arbeit einen weiteren Cashflow zu generieren.

Das kann einem eine gewisse Ruhe geben und ist vielleicht ein guter Gegenpol zu unserer digitalen Realität.

Fazit: Immobilien als Kapitalanlage

Meiner Meinung nach spricht viel dafür, dass sorgfältig ausgewählte und gut bewirtschaftete Immobilien als Kapitalanlage auch in Zukunft ein lohnendes Geschäft sein werden.

Das heißt aber nicht, dass die Reise unterwegs nicht doch mal etwas holprig werden kann. Preisschwankungen sind unvermeidbar und in sich was gutes, denn erst die resultierende Unsicherheit aus Schwankung erlaubt Risktakern Rendite zu erwirtschaften.

Und nein:

Auch ich kann die Zukunft nicht vorhersagen, daher sind meine hier ausgeführten Gedanken zur Zukunft der Kapitalimmobilie keinesfalls als Garantie zu verstehen, sondern vielmehr als persönliche Meinung.

Deine Schlüsse und Verantwortung für deine Entscheidungen musst du selbst tragen.

Was denkst du zu diesem Thema?Immobilien als Kapitalanlage auch in Zukunft hui oder doch eher pfui? Der Kommentarbereich wartet auf dich 🙂